부동산변호사 ｜ 판사의 시각에서 본 부동산 분쟁과 법적 판단

1. 부동산 분쟁의 핵심 쟁점

Q. 부동산 관련 분쟁은 어떤 유형이 많나요?

매매계약 해제, 전세보증금 반환, 명도소송, 경매 관련 이의, 등기 말소 등이 주요 분쟁 유형입니다. 특히 계약 위반 및 소유권 이전 절차에서 법적 다툼이 자주 발생합니다.

💬 판사 관점 코멘트: 대부분의 부동산 소송은 계약 해석과 증거의 일관성에 의해 결과가 결정됩니다.

2. 매매계약 해제의 법적 기준

Q. 계약 해제는 언제 가능할까요?

상대방이 계약상 의무를 이행하지 않거나, 중대한 채무불이행이 있는 경우 가능합니다. 단순한 지연만으로는 해제가 인정되지 않으며, 「민법」 제544조에 따라 ‘상당한 기간의 최고’ 절차를 거쳐야 합니다.

💬 법률 코멘트: 해제권 행사는 상대방에게 명시적으로 통보되어야 하며, 법적 효력은 도달 시점부터 발생합니다.

3. 전세보증금 반환 소송의 판단 요소

Q. 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 법원은 어떤 기준으로 판단하나요?

임대인이 반환 능력이 있음에도 불구하고 정당한 사유 없이 지연할 경우, 「주택임대차보호법」 제3조의2에 따라 임차인은 소송 또는 지급명령으로 반환을 청구할 수 있습니다.

💬 판례 코멘트: 대법원 2019다261769 판결 — 임대인의 귀책사유가 명백한 경우 지연이자 전액이 인정됨.

4. 명도소송과 점유이전금지가처분

Q. 부동산 인도를 거부당하면 어떻게 해야 하나요?

소유자는 명도소송으로 부동산 인도를 청구할 수 있으며, 제3자의 점유 이전을 막기 위해 ‘점유이전금지가처분’을 함께 신청합니다.

💬 법리 코멘트: 가처분 결정은 「민사집행법」 제277조에 근거하며, 소유권자의 점유 보호 수단입니다.

5. 부동산 경매와 우선순위

Q. 경매 시 낙찰자와 임차인 중 누가 우선하나요?

우선순위는 등기된 권리의 순서에 따르며, 「민사집행법」 제91조에 따라 임차인은 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 일정 범위 내에서 배당을 받을 수 있습니다.

6. 중개사 과실에 대한 손해배상

Q. 부동산중개업자의 잘못으로 손해를 입은 경우 어떻게 되나요?

「공인중개사법」 제30조에 따라 중개사는 고의 또는 과실로 손해를 입힌 경우 배상 책임을 지며, 공제가입금으로 일정 부분 배상받을 수 있습니다.

7. 부동산 분쟁의 입증 포인트

Q. 재판에서 어떤 자료가 가장 중요한가요?

계약서, 거래 내역, 문자·이메일, 등기부등본 등이 핵심 증거입니다. 법원은 문서 증거의 작성 시점과 정황을 특히 중시합니다.

8. 부동산 소송 시 유의점

Q. 부동산 소송을 준비할 때 주의할 점은?

사건 초기부터 계약관계의 정리를 명확히 하고, 증거보전신청을 통해 증거 인멸을 방지해야 합니다. 법률대리인의 조력을 받는 것이 안정적입니다.