부동산 매매계약의 의의

 

매도인이 그 소유권 등을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 매수인이 그에 따른 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로, 당사자 사이에 특별한 약정이나 관습이 없다면 매도인은 매수인에 대하여 매매계약의 목적이 되는 부동산을 이전할 의무를 가지며, 그와 동시에 매수인은 매도인에게 부동산 대금을 지급해야 합니다.

 

 

매매계약 취소 및 해제

 

매매계약의 취소

 

매매계약의 체결 이후 민법상 매수인의 착오로 계약을 체결하거나, 사기 또는 강박이 있었거나, 계약의 하자를 인지한 경우에는 부동산 계약을 취소하고 지급한 금원을 돌려 받을 수 있습니다.
- 관련법령 : 민법 제109조, 110조

 

 

가) 법정해제

부동산 매매계약에서 일방의 당사자가 자신의 채무를 이행하지 않는 때 (부동산 등기를 이전하지 아니하거나 반대로 부동산 대금을 지급하지 아니하는 경우)에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고 하고, 그 기간 내에 이행하지 않는 때에는 계약을 해제할 수 있습니다.
관련법령 : 민법 제544조, 545조, 548조

 

나) 약정해제

당사자들이 부동산 매매계약을 진행하면서 그 일방 또는 쌍방은 해제할 수 있도록 약정하는 것을 의미합니다. 당사자들은 부동산 매매계약을 하면서 해제 시 그 효과에 대해 약정할 수 있으며, 약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정해제와 달리 손해배상청구권이 발생하지 않습니다.

 

 

 

계약금, 해약금 그리고 위약금

 

통상적으로 부동산 매매 과정에서 대금을 치르는 과정에서 계약금, 중도금, 잔금을 나누어 치르게 됩니다. 매도인 또는 매수인이 비교적 자유롭게 매매계약을 해제할 수 있는 단계는 계약금을 지급한 후 중도금을 지급하기 전입니다.

 

매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있으며, 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금을 추정됩니다.

 

해약금 조항과 달리 위약금 조항은 위약금의 특약이 있는 경우에만 효력이 발생합니다. 위약금 조항이 있는 경우 계약금은 상대방의 계약위반시 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 상대방이 계약의무를 위반하였다면 당사자는 손해발생, 손해액에 대한 입증 없이 계약금 상당액을 기준으로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 계약금 상당액을 초과하여 손해가 발생하더라도 초과분에 대해 청구할 수 없습니다. 반대로 손해배상액의 예정액이 부당하게 과도한 경우에는 법원은 임의로 감액할 수 있습니다.
관련법령 : 민법 제565조 제1항, 민법 제398조 제4항

 

 

 

손해배상

 

부동산 계약 체결 과정에서 상대방의 고의 또는 과실로 재산상의 손해를 입었을 경우 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
관련법령 : 민법 제750조, 민법 제548조

 

 

 

 

 

부동산 가압류, 가처분, 유치권

 

매매

 

매도인과 매수인이 계약 목적인 부동산에 관하여 매매계약을 체결한 후 잔금을 납부 후 소유권이전등기와 관련한 서류를 받은 날로부터 60일 이내에 신청하여 이전등기의 진행절차를 마칠 수 있습니다.

 

매매와 관련하여, 매수인이 매도인에게 부동산을 매수하여 잔금 지급의무를 다하였음에도 불구하고 매도인이 등기 이전에 협조하지 않는다면, 매수인은 매도인을 상대로 매매계약에 기한 등기청구권을 권리로 하여 소유권이전등기청구 소송을 제기할 수 있습니다.

 

부동산등기법에 의하면, 소유권 이전등기는 매수인과 매도인이 공동으로 신청하는 것이 원칙이지만, 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 만일 매수인이 위 소유권이전등기청구소송을 하여 승소판결이 확정되면 매수인 단독으로 등기를 이전받을 수 있습니다.
관련법령 : 부동산등기법 제23조 제1항, 부동산등기법 제23조 제4항

 

 

상속

 

부동산의 매매계약 이후, 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 매도인이나 매수인 중 일방이 사망하는 경우, 매도인 또는 매수인의 상속인은 소유권 등기를 취득하기 위하여 상속등기가 선행되어야 하는지와 관련하여 부동산 등기법에서 규율하고 있습니다. 부동산 등기법은 ‘등기 원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다’고 규정하여 별도의 상속 등기 없이도 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

 

반면에, 피상속인이 사망하여, 아직 피상속인으로부터 상속인에게 상속등기가 이뤄지지 않은 경우, 상속인이 피상속인 명의 부동산을 매도하기 위해서는 먼저 상속 등기를 한 후에야 매수인에게 소유권이전등기를 경료할 수 있습니다.
관련법령 : 부동산등기법 제27조, 민법 제187조

 

 

 

부동산 취득시효

 

취득시효란 물건 또는 권리를 점유하는 사실상태가 일정기간 계속되는 경우, 그것이 진실한 권리관계와 일치하는지 여부를 묻지 않고 처음부터 권리자였던 것으로 인정하는 제도입니다.

 

부동산의 등기부 취득시효는 부동산의 소유자로 등기하여 점유하는 자의 신뢰를 보호하는데 그 취지가 있습니다.

 

취득시효완성으로 인한 소유권의 취득은 원시취득으로 그 등기는 성질상 보존등기여야 하지만 보존등기가 절차상 매우 번거롭고 권리변동관계를 단절시키는 여러 가지 문제가 있어 실무상 이전등기 절차에 의합니다. 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구는 시효완성 당시의 소유자를 상대로 제기할 수 있습니다.
관련법령 : 민법 제245조 1항, 2항

 

소송 수행

 

보전처분 절차로 가압류 신청 및 집행, 가처분 신청 및 집행, 보전명령에 대한 이의 취소, 보전항고를 진행하며, 본안으로 소장, 답변서 작성, 준비서면 작성, 조정 등을 수행하며, 집행 절차로 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 즉시 항고, 집행에 관한 이의신청을 진행합니다.

 

 

 

 

 

부동산 가압류, 가처분, 유치권

 

가압류

 

부동산 가압류란 금전채권을 가진 자가 향후 경매 등 강제집행을 할 수 있도록 사전에 채무자의 재산을 묶어두는 절차입니다. 채권자가 채무자에 대하여 소송을 제기하여 판결문을 받기까지 짧게는 수 개월에서 1년 이상 걸리는데 그 사이 채무자가 부동산 등 재산을 빼돌리는 것을 대비하여 다른 곳으로 빼돌릴 수 없도록 할 수 있습니다.

 

가압류는 채무자가 알 수 없는 상태에서 채권자 단독으로 진행되어 법원은 채무자를 소환이나 통보함이 없이 채권자가 제출한 자료만을 검토하여 가압류 결정을 내리게 되어 채무자가 재산을 빼돌릴 기회를 주지 않고 진행할 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 근저당권 설정과 달리 가압류를 하더라도 우선변제권이 인정되지 않아 선순위로 근저당권자가 존재하는 경우 채권을 회수하지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다.

 

 

 

가처분

 

부동산가처분은 매매나 물건에 대한 처분을 가처분 신청한 사람의 동의 없이 하지 못하도록 하는 절차입니다. 채권자가 채무자의 부동산에 대하여 가처분 신청을 하여 결정이 내려지면 다른 채권자들은 해당 부동산에 경매 집행을 할 수 없습니다.

 

부동산에서 대표적인 가처분으로 점유이전금지 가처분이 있습니다. 점유이전금지 가처분이란 현재의 점유자가 다른 사람에게 점유를 이전하지 못하게 하는 가처분을 말합니다. 명도소송 승소 판결 이후에 점유자가 임의로 인도하지 않는 경우 강제집행을 해야 하는데, 소송 당사자가 부동산의 점유를 다른 사람에게 넘기면 강제집행을 할 수 없어 명도 소송이 무용지물이 될 수 있습니다. 따라서 본안 소송 전에 반드시 점유자를 상대로 점유이전금지 가처분을 받을 필요가 있습니다.

 

 

<건물명도소송 절차>

 

절차 : 1. 소장접수 → 2. 점유이전가처분( a) 신청서 접수 ☞ b) 법원의 담보제공 명령 ☞ c) 법원의 결정 ☞ d) 가처분집행 신청 및 가처분집행 날짜 지정) ☞ e) 가처분집행 실시 및 완료) → 3. 강제집행( a) 집행문부여 ☞ b) 집행관 계고 ☞ c) 본집행 ☞ d) 매각)

 

 

유치권 - 강제집행 매각시 부동산에 대한 유치권

 

유치권은 법정담보물권으로서, 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 채권의 변제에 충당할 수 있는 과실수치권이 있으며, 유치물에 관하여 지출한 필요비와 유익비의 상환청구권이 있습니다.

 

유치권이 성립하기 위해서는 채권자의 채무자에 대한 채권이 목적물에 생긴 것이어야 하며, 직접점유가 원칙이며, 간접점유도 무방하나 불법에 의한 점유가 아니어야 하며, 채권의 변제기가 도래해야 하고, 유치권 발생을 배제하는 법령상, 계약상 사유가 없어야 합니다.

 

유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 목적물의 점유를 계속하면서 인도를 거절할 수 있으며, 유치물에 대한 경매권을 포함하고, 법원에 청구하여 유치물로 직접 변제에 충당하는 간이변제충당권을 행사할 수 있습니다. 유치권자는 우선변제권은 없으나 경락인이 목적물을 인도받기 위해 유치권자에게 변제하여야 하므로, 사실상 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

강제집행에 의해 부동산이 매각되더라도 용익권과 담보권과 달리 유치권은 매각에 의해 소멸되지 않습니다. 매수인은 유치권에 의하여 담보되는 채권을 변제할 책임을 집니다. 유치권자는 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 부동산의 인도를 거절할 수 있고, 매수인은 유치권의 피담보채무를 변제하지 않고서는 목적물을 인도받을 수 없어 유치권자는 사실상의 우선변제를 받을 수 있습니다.
관련법령 : 민법 제320조 내지 328조, 민사집행법 제91조 제5항

 

 

경매

 

채무자가 임의로 채무를 변제하지 않는 경우, 채권자는 채무자의 재산을 강제매각하여 대금에서 채권을 회수할 수 있습니다. 경매는 강제경매와 임의경매로 구분됩니다. 강제경매는 채권자가 저당권 등 담보물권을 가지고 있지 않은 경우 활용되며, 채권자가 확정판결 등 집행권원을 얻어 채무자 소유의 부동산을 압류, 매각하여 금전채권의 만족을 얻을 수 있습니다. 다만, 채권자가 다수일 경우 후술할 저당권 등 담보물권의 실행을 통해 우선변제권을 통한 채권 회수할 수 있는 임의경매와 달리 우선변제 임의경매는 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 경우 담보권 실행을 위한 경매로서, 채무자가 임의로 변제하지 않는 경우에 담보 목적물을 매각하여, 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

각종 부동산에 대한 자문

 

부동산 금융

 

부동산집합투자기구(REF), 사모투자목적회사(PEF), 투자유한회사, 부동산투자회사(REIT), 프로젝트금융투자회사(PFV), ABS, ABSTB, ABL, BTL, BTO, BOT, 관리형토지신탁 등을 활용하는 부동산 금융상품 개발, 인허가, 운영 및 청산에 이르는 모든 절차에 대한 자문을 제공합니다.

 

 

부동산 신탁업

 

차입형토지신탁, 관리형토지신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 다양한 형태의 신탁에 있어서 사업주체, 제3자에 대한 책임한도, 조세 등 다양한 문제들을 당사자의 입장에서 검토하는 등 관련되는 모든 절차에 대한 자문을 제공합니다.

 

 

부동산 임대차

 

 

임대차 계약성립과 관련하여, 임대차 계약서 검토, 제소전 화해 성립을 위한 화해조서 작성을, 임대차 계약 존속 중에는 각종 법률 자문 제공 및 내용 증명 작성을, 임대차 계약 종료 시에는 임대차 종류 원인 검토, 게약 해지를 위한 내용 증명 작성, 임대차 종료 이후 법률관계 검토 등 모든 절차에 대한 자문을 제공합니다.